土地購入時・購入後にかかる11の諸費用を徹底解説！

土地購入時にかかる諸費用は、住宅購入を検討する多くの人が気になるポイントです。土地を取得する場合、購入時だけでなく購入後にも費用が発生することがあります。スムーズに土地購入や住宅購入を行うためにも、まずはどのような項目にどれくらいのお金がかかるのかイメージしておきましょう。

今回は、土地購入時に必要となる諸費用と購入後に必要となる可能性がある諸費用について解説します。安心して依頼できる建設会社も紹介するため、ぜひ参考にしてください。

• 1.土地購入時に必要となる諸費用
• 1-1.仲介手数料
• 1-2.手付金
• 1-3.印紙税
• 1-4.登録免許税
• 1-5.不動産取得税
• 1-6.住宅ローン手数料・保証料
• 1-7.税金の精算
• 1-8.その他発生する可能性がある諸費用
• 2.土地購入後に必要となる可能性がある諸費用
• 2-1.古家の解体費用
• 2-2.地盤改良費用
• 2-3.インフラ整備費用
• まとめ

1.土地購入時に必要となる諸費用

土地購入時にかかる諸費用は、基本的に土地代金の5～10％と言われています。しかし、実際に必要となる費用は人によって大きく異なります。

土地購入には、不動産の仲介会社・金融機関・司法書士など多くの人々が携わるため、それぞれに手数料などの費用が発生することが特徴です。さらに、各種税金も発生することを理解しておきましょう。

ここでは、土地購入時に必要となる諸費用について解説します。

1-1.仲介手数料

仲介手数料とは、土地売買を仲介する不動産会社に支払う手数料です。依頼時や土地探しの段階では費用は発生せず、売買が成立したタイミングで発生します。仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時の2回に分けて半分ずつ支払います。

宅地建物取引業法により定められている仲介手数料の上限金額は、次の通りです。

土地代金	仲介手数料の上限金額（速算法）
200万円以下	土地代×5.5%
200万円超～400万円	土地代×4.4%＋22,000円
400万円超	土地代×3.3%＋66,000円

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

不動産業界では、土地代金に応じて速算法と呼ばれる計算式を用いて仲介手数料を計算しています。仲介手数料には消費税を加算するため、上表の計算式に当てはめて計算することで消費税を含んだ仲介手数料の上限額を知れます。

たとえば、2,000万円の土地を購入する場合、仲介手数料は以下の式で計算できます。

2,000万円×3.3％＋66,000円＝726,000円(税込み)

ただし、「不動産会社が所有する土地を購入する」「不動産会社が介入しない」という場合は、仲介手数料は発生しません。

1-2.手付金

土地の売買契約時には、売主へ手付金を支払います。土地の売買価格は高く、キャンセルが発生すると売主や仲介する不動産会社のデメリットが大きくなります。売主や仲介する不動産会社が安心して取引できるように、買主は土地代金の一部をあらかじめ支払わなければなりません。

手付金の相場金額は、土地代金の5～10％が一般的です。手付金は、宅建業者が自ら売主として買主（一般消費者）に土地や物件を販売する際、販売価格の20％を超えてはならないと宅建業法で定められています。

ただし、宅建業者同士の取引や一般消費者同士の取引には手付金の上限は適用されません。

決済日には、土地代金から手付金を差し引いた残額を支払います。不動産会社との契約内容によって異なりますが、買主の都合でキャンセルすると支払った手付金は返金されないケースがあります。

そのため、契約する前にどのようなキャンセルの場合、どのように手付金が扱われるか確認しておきましょう。

1-3.印紙税

土地の売買契約時にかかる費用の1つに印紙税があります。印紙税は、規定の金額の印紙を契約書に貼付して納税します。印紙税は土地の売買契約時に発生し、印紙代は土地の購入金額によって異なることが特徴です。土地購入に発生する印紙税は、令和6年3月31日まで軽減措置の対象となります。

土地の売買契約時に発生する印紙代（軽減後の税率）は、下記の通りです。

土地の購入代金	印紙代
100万円超～500万円以下	1,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	1万円
5,000万円以上～1億円以下	3万円

出典：国税庁「「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について」

ただし、軽減措置の解除が予定される令和6年4月1日以降は、印紙代が高くなる可能性があります。

1-4.登録免許税

土地の購入には、登録免許税がかかります。登録免許税は、土地の所有者名義変更にかかる費用です。登録免許税は、土地の評価額に一定の税率をかけて算出します。本来の税率は2%ですが、令和6年3月31日までは軽減措置の適用が可能です。登録免許税は、「土地の評価額×1.5%（軽減後の税率）」で算出します。

また、土地の所有者名義変更などの手続きを司法書士に依頼するには、報酬費もかかります。司法書士への報酬には規定がないものの、一般的な相場金額は3～10万円です。

登録免許税は登記申請時に印紙を貼付して納税し、司法書士への報酬費は決済日に支払います。

1-5.不動産取得税

土地の購入にかかる費用の1つが不動産取得税です。不動産取得税には、登録免許税と同様に軽減措置が適用されるため、令和6年3月31日までは「土地の評価額×1.5%（軽減後の税率）」で計算します。先に土地を購入して軽減税率の適用を受ける場合は、都道府県税務署へ申告を行い、土地取得から3年以内に住宅を建てなければなりません。

不動産取得税は、所有権移転登記が完了して4～6カ月後に納税します。後日、都道府県から納税通知書が送られてくるため、記載された金額を納めましょう。

1-6.住宅ローン手数料・保証料

住宅ローンを組んで土地を購入する場合は、住宅ローン手数料や保証料がかかります。住宅ローン手数料と保証料の役割は、下記の通りです。

住宅ローン手数料	金融機関が融資を行うにあたり必要となる費用
保証料	住宅ローンの返済が滞った場合に備えて負担する費用

住宅ローンに関する諸費用の金額は、融資額の1～2％が相場です。ただし、金融機関によって金額に差があります。住宅ローン手数料と保証料は、ローンの融資実行日に支払います。

1-7.税金の精算

土地を購入するにあたり、固定資産税や都市計画税を精算しなければなりません。固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での土地の所有者が納税します。年度途中で土地を購入した場合は、買主による日割り精算が慣例です。

固定資産税と都市計画税の計算方法は、下記の通りです。

固定資産税	固定資産税評価額（課税標準）×1.4％（標準税率）
都市計画税	固定資産税評価額（課税標準）×0.3％（制限税率）

買主が負担すべき金額は、「税金額÷365日×土地の所有権が移転した日から12月31日までの日数」で求めます。税金の精算は、決済日に行われます。

1-8.その他発生する可能性がある諸費用

土地の購入で発生する可能性がある諸費用と相場金額は、以下の通りです。

●測量費用や表題登記費用

土地の境界線を明確にして登記事項を変更するためには、測量費用と表題登記費用がかかります。土地の場所や隣地の協力の有無・前面道路の状況によって費用金額は異なるものの、30万～60万円が相場となっています。

●農地転用の費用

農地を宅地に転用する場合は、許可または届出が必須です。市街化区域内にある農地であれば、農業委員会への届出のみで転用できます。一方、市街化区域外の農地は審査をクリアして都道府県知事の許可を得なければなりません。農地転用にかかる費用は、10万～20万円が相場です。

測量費用や農地転用の費用などは、決済日に精算されるケースが多く見られます。

2.土地購入後に必要となる可能性がある諸費用

購入した土地の状態によっては、土地購入後にも費用が発生する場合があります。資金に余裕を持つためにも、土地購入時の費用だけでなく、購入後に必要となる可能性がある諸費用もイメージしておきましょう。

ここからは、土地購入後に必要となる可能性がある費用について解説します。

2-1.古家の解体費用

古家がある土地を購入した場合は、解体工事に費用がかかります。解体する建物の構造や大きさによって費用は異なるものの、1坪あたり3～5万円が相場です。ただし、「古い浄化槽の撤去」「アスベスト使用の建物解体」「高い足場が必要」「前面道路の幅員」など、状況によっては費用が割増しとなる場合があります。

解体費用については別記事で詳しく解説しています。「戸建住宅の解体費用相場は？金額を左右する要素・抑えるポイント」もあわせてご覧ください。

2-2.地盤改良費用

購入した土地の地盤が軟らかい場合は、地盤改良費用がかかります。まずは、地盤調査を行い、土地の状態を確認しておきましょう。地盤が弱ければ、表層改良工法や柱状改良工法などにより地盤改良工事を行います。

地盤改良にかかる費用相場は、地盤調査費用が5万円程度、地盤改良工事費用が50万～100万円程度です。

2-3.インフラ整備費用

上下水道・電気・ガスなどのインフラ整備が整っていない場合は、工事費用・受益者負担金・水道加入金などの費用が発生します。宅地を購入した場合は、すでにインフラが整っているケースが多く、整備費用は最低限で済みます。

上下水道の負担金などは、5万～20万円が相場です。電気やガスの引き込み工事は、各会社で費用を負担してくれます。

まとめ

土地を手に入れるには、購入時に仲介手数料・手付金・印紙代などがかかります。さらに、土地購入後にも必要に応じて古家の解体費用・地盤改良費用などがかかる場合もあるため、諸費用を含めた資金準備が必要です。

土地購入にかかる諸費用は、税率や相場が決まっていることが多く、自身の判断で総額を抑えることは難しいと言えます。

信頼できる建設会社に依頼するには、「見積もりの内訳が明確で説明は丁寧か」「土地に詳しいか」などの視点で会社を選ぶことがポイントです。土地購入を検討している方は、実績が豊富な「広島建設」に問い合わせてみましょう。